5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости

В 2017-м начинают действовать несколько принципиально важных новшеств в

законодательстве, касающемся недвижимости. Также в этом году мы в полной мере

почувствуем, как работают законы, вступившие в силу уже в 2016-м.

1. Более надежная защита покупок по ДДУ

Начинать, конечно, нужно с главного закона в сфере новостроек. 1 января 2017 года

вступил в силу обновленный 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поправки к закону содержат

новые требования к компаниям-застройщикам. В целом уточнения и

дополнения направлены на защиту прав граждан, которые являются участниками

долевого строительства. Теперь строительные компании должны будут постоянно

актуализировать информацию о своей деятельности. Кроме того, уставный капитал

застройщика должен соответствовать планируемому объему застройки и не может быть

менее 2,5 млн рублей.  Парадоксально, но получается, что в связи с поправками, с одной

стороны, увеличивается ответственность застройщиков, а с другой, покупатели

квартир по сути вновь сами «оплатят» гарантии надежности стройки.

2. Налог на землю: как считаем в 2017-м?

Фактически правила изменились в 2016 году, и сейчас уже можно подвести некоторые

итоги. Налог на землю теперь рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, а она

фактически равна рыночной. После определения кадастровой стоимости земельного

участка собственникам рекомендуется провести оценку его рыночной стоимости (как

показывает практика, последняя существенно ниже той, что определяет государство;

иногда она меньше в два раза).

Есть два способа оспорить кадастровую стоимость земельного участка: обратиться в

суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой

стоимости. 

3. Новые градостроительные нормативы

Еще одно нововведение на рынке недвижимости в 2017 году — новые требования к

жилым и нежилым помещениям на первых этажах домов. В Подмосковье в течение 2016

года неоднократно всерьез обсуждался запрет на строительство квартир на первых

этажах жилых зданий выше трех этажей.  В итоговом тексте проекта новых

градостроительных нормативов власти региона учли пожелания бизнеса: в домах

высотой от четырех до 12 этажей только рекомендовано оставлять 6% площадей под

размещение нежилых площадей, однако строгой нормы нет. Это позволит сохранить

баланс жилья и коммерческой инфраструктуры в новостройках Подмосковья.

4. Изменения в правилах регистрации недвижимости 1 января 2017 года вступает в силу 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятый еще в июле 2015 года (но все еще не целиком — некоторые положения вступят в силу позже). Это огромное по значимости нововведение, которое

повлечет за собой долгожданное упрощение и реорганизацию системы регистрации

документов. Сама система — все ее этапы — должны стать более понятными

для неспециалистов.

Будет создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит

действующие сейчас Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и

сделок с ним (ЕГРП) и Государственный реестр недвижимости (ГКН). 

Важно отметить, что сведения ЕГРН (также как сегодня сведения ЕГРП) будут являться

актуальными только на момент их представления. Это актуальное уточнение в законе о

недвижимости, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в

реестре, могут измениться. Как и раньше, при совершении сделки необходимо получать

выписку о правах и обременениях и сопоставлять периоды получения выписки из ЕГРН с

датой подписания договора (дарения, купли-продажи и т. п.).

5. Новые правила налогообложения при покупке и продаже недвижимости

Уже чуть больше года (с 1 января 2016 года) применяются новые правила

налогообложения доходов, которые были получены физическими лицами от продажи

недвижимости (квартиры, дома, комнаты, доли, офиса или апартаментов). Эти правила

связаны с 382-ФЗ (который был принял еще в конце 2014 года) и дополнили в 2016 году

Налоговый кодекс РФ статьей 217.1.

Раньше налогообложению подлежал лишь доход от продажи недвижимости, которая

была в собственности менее трех лет (после продавец был полностью

освобожден от уплаты налогов). Теперь схем несколько, и стало важно, каким образом

недвижимость была получена в собственность.

Первый вариант — это недвижимость, которая перешла продавцу по наследству,

дарению от родственников, в результате приватизации или по договору ренты с

иждивением. Она должна пробыть в собственности не менее трех лет.

Второй вариант — это недвижимость, которая была получена в собственность любым

другим способом. Она должна находиться в собственности не менее пятилет.

Если недвижимость продается до истечения установленных сроков, то доход облагается

налогом.